商业地产的七大思考

      思考一：商业定位

　　商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，一定要有特别吸引人的地方。

　　据了解：固定消费人口每年大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积，这个比例也不会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时，除了定位之外，还要考虑很多其他的东西。

　　思考二：已出售的物业需要管理吗？

　　现在，开发商的普遍心理是尽快将物业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。

　　正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。

　　由于商业地产涉及到两种业态、三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产后，也一定要做商业物业的规划。商业与房地产开发是两个不同的行业，案例的不成功，原因主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。

　　涉及了三个过程，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责、权、利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。

　　关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，专家给开发商支了个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。

　　思考三：二级市场亟待建立

　　目前，居民住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成。但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间？有关专家认为：“商铺二级市场的发展空间非常大，主要基于以下几点原因：

　　一、一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的价格炒作空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节暴涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒作空间决定了要有发达的商铺二级市场。

　　二、首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。

　　三、是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低，但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。”

　　看来，如果说一级市场是“晴雨表”的话，那么二级市场就是“温度计”了，能更直接、更准确地反映商业地产的价值。

　　而上海金融业似乎更为敏锐，在嗅到了商业香味的同时，及早出手，于去年推出了二手商铺贷款。建行上海分行推出的个人再交易商业用房贷款业务放宽了个人住房商业性贷款借款人最高贷款年龄限制和借款期限，规定最长不超过30年，年龄不超过70岁。

　　思考四：三级市场的开拓

　　商铺的三级市场，即包租市场，是由异地投资置业延伸出来的。比如，外省人、外国人投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。

　　其实，包租市场在南方发展得已经非常成熟了，有专家估计，未来包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个是商铺。

　　思考五：商业地产讲求地段吗？

　　众所周知，住宅地产的选址规律一是地段，二是地段，三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗？回答应当是肯定的，有实例为证。

　　以沃尔玛进驻石景山为例，就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的是层次比较低的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受，一听说买东西先交200元办卡，立马就走人了。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。

　　思考六：商业业态体现商铺价值

　　据悉，在有“商铺之城”美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大，求贵。

　　什么样的业态是适合进底商的，什么样的业态是适合进商场的，商场中一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。想想几大知名商场，它们的摆设有惊人的雷同，第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，最关键的是为什么会雷同？难道没有人勇于打破这个布局吗？不是没有，太平洋刚开业时曾经做过尝试，但最终还是改回去了。再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西，反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。

　　此外，商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去两个地方，一个是亚运村汽车交易市场，另一个是北方汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店，市场开始细分了，不再是大而全的展示，而是针对某一阶层的消费人群进行服务。

　　思考七：实现商业与房产的价值对接？

　　研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。

　　可以预见，未来经纪公司的远大发展前景，就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司，站在地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。  

商业地产热的冷思考

 
　　近日，中国商业联合会发布了《2006年－2007年中国商业十大热点展望》，报告认为2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，超速发展、过度开发所导致的负面效应将成为商业领域的热点问题。

　　商铺投资已成为继住宅投资后的另一投资热点，此份报告向投资者发出了一个危险的信号：2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27.1％，空置面积同比增长23.2％，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出7.5个百分点。

　　近年来，很多中小城市大力发展商业地产，不少二三线城市甚至提出购物中心的招商标准是世界500强企业，这是盲目的攀比心态。由于此前出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，对商业地产的相关调控措施暂未出台，尚无过多的开发限制，所以一些寻求出路的住宅项目开发商将投资重点转向了商业地产领域，在某种程度上导致我国商业地产建设出现过热，商用地产开发过量，空置率居高不下。

　　项目开发盲目无序是商业地产空置率急升的另一个原因。一些商业地产开发商盲目追求新的投资盈利模式，引发大型商业网点建设热潮。很多商业地产项目采取了"先开发后招商"的方式，最终造成项目损失巨大，经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，甚至导致就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。

　　■商铺结构的过剩、不足与不均衡

　　在商品房空置率较高的同时，商业地产的"相对过剩"现象确实存在，其性质表现为"结构性过剩"。长期以来，我国人均商业面积不足0.7平方米。这种现象随着20世纪末外资的进入开始改观，大量外资进入中国"抢滩"，引起内资商业企业也纷纷"圈地"，从而带动了商业地产的迅速发展。在发展过程中，某些城市出现"商铺过剩"现象，如大连人均3平方米商铺，北京人均2平方米商铺。在一些一二线城市，尤其是东部沿海地区存在局部、短期的过剩现象。但从总体上看，我国商铺面积仍然"不足"。

　　与发达国家相比，我国目前人均商业面积仍然不足1平方米；中西部地区人均商业面积相对东部沿海地区较少；城市人均商业面积相对农村而言较少；就城市而言，城市中央商业区商铺过剩，而区域性商业中心，特别是新兴城市社区商业网点相对不足；从供给而言，粗放型店铺较多，许多店铺可以用来卖什么都可以，而精细化的专业型店铺不足，许多商铺不适应商品的特性，需要重新装修。商铺表面上"供过于求"，而实际情况是"过剩"与"不足"同时存在。一方面表现为"产权式"商铺的过剩，城市中央商业区商铺的过剩；另一方面仍存在"不足"。虽然我国现有近1800万个商家，但相对而言，渠道并非较宽，"多渠道"并没有完全满足，具体表现为农村商铺结构的不合理与不足并存，城市社区商业网点不足和一些业态空白的存在。

　　总量过剩的商业地产在结构上并不平衡，很多地方商铺明显多于写字楼。以上海为例，近年来大力提倡发展先进服务业和"总部经济"，300多家在中国设立了总部或区域总部的世界五百强公司中，有45％选择"落户"上海。加之上海2010年要承办世博会，甲级写字楼的需求在近几年里十分旺盛。但目前上海的甲级写字楼面积在300万平米左右，其他商业地产如零售商业中心的面积约是甲级写字楼的十倍，结构并不合理。

　　■商铺开发运营模式的缺陷

　　有关住宅地产开发，目前已有业界人士总结出两种发展模式：美国模式和香港模式。前者以制造为主，后者是整合资金和土地为主的资源。但数年来粗放经营后形成的中国商业地产，既没有形成住宅传统的香港模式，也没形成美国模式。现在的大型商业地产，基本上只剩下一种模式，也就是投资与市场两头在外的三来一补模式。

　　开发模式的转变是影响商业地产发展的决定性因素。伴随中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPINGMALL、社区底商以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业。这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势。

　　近两年推向市场的商业地产项目，多数采用"产权式商铺全零售"模式或"主力店租赁+商铺全零售"模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性；项目整体推广后劲不足；业态调整与品类调整引发纠纷等等，很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用，但我国内地商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，也对开发商造成重大伤害，引发许多法律纠纷。

　　此外，模块式开发也影响了商业地产的整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，应该是多功能相协调的。但目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓"模块化"的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。

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