新地王观战指南
       

       郑州新地王的即将问世，搅乱了郑州楼市的平静，众多开发商急欲争夺地王的战役也日趋白热化。
       为了便于大家能够及时准确地了解本轮抢地“战况”，经济视点报金牌楼市》特别制作了《新地王观战指南》。
       思达
       作战实力：作为中原地产的一支老牌劲旅，思达在郑州的发展可谓日新月异。思达数码大厦、思达•大河春天等极具规模楼盘的开发，久久思达、雅阁思达、丰乐花苑等楼盘在郑州的全面布控，迅速奠定了思达在业内的声誉和地位，其开发实力不可小觑。“由轻车熟路的思达直接操作这个项目，应是较为理想的选择。”虽非豪言壮语，但足见思达对新地王的渴求。如果思达母公司思达高科从资本市场上募集资金用于拿地，更让思达的“战斗力”倍增。
       目前战绩：思达目前在郑州的开发总量直逼100万平方米。其中，2004年以5.91亿元拿下“郑州地王”，成为了当时中原房地产界的焦点。而后，在该地块上成功开发“思达•国际数码公寓”和顶级豪宅“蓝堡湾”项目，更使得思达在业界声名鹊起。
        竞争力指数：★★★★☆
        点评：“郑州地王”成就了思达，“一脉相承”的新地王也许是永攀高峰的新起点，此次地王争夺战有思达的参与才显得更有看头。
        

       建业
       作战实力：建业的实力有目共睹。自1994年开发金水花园开始，先后开发建业广场、建业城市花园、建业•新天地桂园和建业•森林半岛等6个令业界称赞的项目，也稳固了建业在中原地产的龙头地位。“让河南人民都住上好房子”的社会责任感，促使胡葆森不断地开发高品质产品，企业目前正酝酿上市。上市和省域化战略都对建业提出了更高的要求。2005年12月5日，建业豪华出手，一举拿下郑州三块招拍挂用地，并创出了431万元/亩的郑州最高单宗地价，让业界称舌；与新加坡嘉德置地的“亲密牵手”，获得了其在香港IPO上市前的宝贵支持。
      目前战绩：郑州项目捷报频传，15地市全面开花。目前，建业的开发面积已逾300万平方米。
      竞争力指数：★★★★☆
      点评：为保障上市后的可持续开发，建业在土地市场突然发力，也许是冲击新地王的一个强有力的信号。
                  　　

       鑫苑
       作战实力：开发“鑫苑名家”让鑫苑一举成名，并迅速占据业界的领先地位。鑫苑•都市领地、鑫苑•中央花园等项目的持续开发，避免了公司“青黄不接”的尴尬。但近年来，鑫苑在郑州苦苦“寻地”，虽小有收获，但难以支撑企业的迅猛扩张，不得以挺进外省，先后在济南、苏州和合肥等城市开发项目。2006年，鑫苑引进美国蓝山基金，成立“鑫苑中国”。目前，鑫苑正筹划上市。
      目前战绩：2006年，鑫苑在郑州实现了三案并举，一举成为年度的销售冠军。2007年，6个项目的前赴后继，可以促进鑫苑资金的良性运转。
      竞争力指数：★★★☆☆
      点评：一向低调的鑫苑老板张勇此前在郑州土地市场上的表现尤为积极，但“战绩”平平、波澜不惊。目前，企业的土地储备屈指可数。不知张勇这次能否力挫群雄，成为“黑马”。
                  　　

       阳光控股
       作战实力：作为内地首家在新加坡上市地产企业，阳光控股在全国一举成名。其董事局主席郭迎辉还拥有另一家上市公司“世纪光华科技股份有限公司”。阳光控股虽然总部在郑州，却是从河南新乡开始走向世界的，其在内地的独资子公司辉龙置业是新乡当地开发商的龙头。作为上市公司，阳光控股的作战实力不可小视。
       目前战绩：目前有新乡辉龙置业、辉龙物业和安阳辉龙置业三家分公司拥有多个项目，总面积约46万平方米，正在发展的项目面积近60万平方米，总开发面积近150万平方米。新乡辉龙置业工程量居当地房产开发第一位。此前，阳光控股在郑州并没有竞得开发用地，在郑州尚无项目开发。
       竞争力指数：★★★☆☆
       点评：新乡的“地头蛇”能否成为郑州未来的“强龙”？值得期待。
                  　　

      居易国际
      作战实力：居易国际不动声色地用近10年时间将“21世纪社区”这个千亩大盘开发殆尽，并将其商标注册在沈阳、北京、济南和南京等地，先进的开发管理经验使得居易国际立于强者之林。近年来，公司倡导的远郊大盘引领了又一轮房地产开发的新潮，取得不俗的业绩。2006年，公司董事局主席刘向阳悄无声息地将美国盛诺金基金成功引入郑州，完成了从项目投资到资本操作的有机转换，并在进行新的资本模式探索。
      目前战绩：公司开发的“青年居易EASY-GO”、“时尚PARTY”等小户型风靡郑州，写字楼项目“凯旋门”也走俏郑州楼市，远郊大盘“龙泊圣地”、“21世纪•国际城”项目风头正劲。总开发量超过100万平方米。
       竞争力指数：★★★☆☆
      点评：居易国际旗下“21世纪社区”的名头在郑州可谓是家喻户晓，不过，能否拿下到“有气质的土地”，是决定在郑州未来房地产市场上，居易国际与思达、鑫苑等本土实力公司齐头并进的关键所在。
                  　　

         伟业
         作战实力：1.85亿元拿下新乡地王是伟业董事长张伟全面布子的第一步。低调的张伟在地产界悄悄地走过近10年，却更擅长在资本市场试水。作为郑州渐行渐强的房地产开发企业，伟业的开发业绩也越来越显赫，土地储备充足，实力不容小看。
         目前战绩：虹景嘉园、叠翠园、伟业•财富中心、伟业•财富广场、青青美庐、如果•爱、伟业•栖岸等项目，总开发量逾60万平方米。
         竞争力指数：★★★☆☆
         点评：伟业此前成功开发的项目使它为郑州百姓所熟知，但从拿地经验来说，伟业也驾轻旧熟，在新地王的争夺战中伟业能否如愿，作为其公司品牌的突击发展，让我们拭目以待。
                  　　

         其他
         除此之外，众多外来和本土公司也都对新地王觊觎不已，届时半路杀出个程咬金，也极有可能。

     郑州新地王开发报告
                                   　　

一、报告编制依据和用途
      在深入调查的基础上，《经济视点报》通过初步规划、投资估算和分析以及多方面推敲，预测出了新地王地块规划设计、开发的相关方面。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。

二、地块坐落位置及环境
      1.地块坐落
      新地王位于郑州市花园路以西、农科路以北，文博西路以东，北面与之接壤的即是金基不动产的蓝堡湾项目。该地块是郑州市环道以内唯一一块面积大、地块整齐的土地，再加上位于郑州北部迎宾道花园路与主干道东风路的交叉口，南部是总部大道农业路与花园路交叉口，地块的位置优越性在目前的郑州土地供给市场上独占鳌头。
     2.建设地点条件
     （1）该规划区地理位置优越，紧邻郑州市花园路。
     （2）靠近公路，交通便利，离长途客运北站不足1公里。
     （3）周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
     （4）场地地形地质条件满足建设要求，可规划为容积率较高的面积充足的高档社区。
     （5）拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、网络、有线电视等基础设施规划配套齐全。
     3.建设实施条件
      （1）该项目详细规划控制指标正在经市规划局审批。
      （2）该宗地将于2007年6月左右进行国有土地使用权公开拍卖，形式为招拍挂。现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商有意参加竞拍。
      （3）该宗地处于郑州市的商业、金融、教育的中心位置，为项目顺利实施提供了得天独厚的条件。周边配套设施：丹尼斯百货近在咫尺，易初莲花也不足五分钟行程以及即将入驻的大商新玛特商场和家乐福，都将为这里的商业价值提供充分保障；交通银行河南总部、中国银行河南分行、中国工商银行郑花路支行、中信银行花园路支行等各大金融机构分布四周，中国邮政、中国移动、中国联通等通讯服务机构临街而立，触手可及；科技市场、百脑汇等大型硅谷集散地，成为中原精英聚首之地，有足够人流、人气；河南省实验中学、河南财经学院、河南工艺美术学院、河南牧业高等专科学校等教育机构席地王而围，形成主流文脉。

三、投资环境分析
      （一）宏观环境分析
       1.为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，政府出台系列政策减少了土地供应量，却导致房价反和市场需求的不断攀升。
      2.据国家统计局资料报告，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
      3.河南省、郑州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得郑州市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了农科院试验田用地的商业价值，成为郑州及至全国房地产商家的必争之地。
      （二）微观环境分析
      1.郑州正加大力度招商引资。
      2.随着中部投资贸易博览会在郑州的召开和郑州市政府加大城市开发的力度，使得郑州房地产业显示出强劲的发展势头，建设用地随之日趋紧张，环内较大地块更是犹如珍物。新地王的推出，是郑州房地产企业壮大其经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
      3.新地王地块处于郑州高档社区核心区，距东风渠500余米，周边遍布鑫苑名家、圣菲城、锦绣正弘国际公寓、中房•文博花园等高档住宅社区，与正在开发的号称五星级住宅的蓝堡湾一路之隔。独特的地理位置，为新地王的开发提供了极其便利的条件，便于拿地后迅速的开发建设、经营与管理。
      4.已建的遍布四周的高档住宅小区在郑州具有较高的知名度和美誉度，可成为新地王项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用，有利于降低成本费用。同时，蓝堡湾项目的高端定位和高价位运行，必将提该区域的地脉气质与区位形象，形成规模效益和效应，既可消除用户对项目位置的顾虑，又可拉动销售，便于项目定位开发。

四、市场分析与价格预测
      （一）市场发展前景分析
      根据对近年来出台的房地产行业政策、郑州市场供需状况等方面情况调查表明，郑州地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
      1.房价将持续稳中有升
       近几年，郑州商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。前不久，郑州市政府通报了2006年全市房地产行业运营情况，房价平均上涨599元/平方米。
       2.房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
      随着城镇化进程加快，大批人口进城务工、就业，将增加房地产市场的真实需求。二是消费者的投资、消费观念发生变化，将增加市场需求。三是城中村改造将拉动房地产市场的整体需求。
      3.二手房市场活跃对新房的促进
     随着房地产二手房市场不断活跃，以卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”二次置业的主力购房群体逐渐上升。
      4.政府正面引导
      随着郑东新区的芳貌初显，郑州政府欲加大城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进郑州这的城市规划建设，并吸引更多人群到郑州购房居住、投资。房地产业作为城市建设的主导产业将迎来更大的发展契机。
      5.房地产营销方式的改变
      房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
     （二）目标客户的定位
     目标客户群主要分为四类：
     一、是社会名流、名派、名人；二、是崛起的郑州消费精英中坚力量，以首次置业为主；三、是企业主，“资本”家以及省外投资客；四、是当地居民以二次置业为主流的购房群体。

五、规划设计方案
     1.土地规划用途：住宅用地（或者综合用地）
     2.总规划：宗地面积379亩，以容积率为4来算，新地王的总建筑面积为101万平方米，可规划为以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施。
     3.产品类型及要求：由于地块局限性，地块沿农科路向西部分以高层高档住宅和精装酒店式公寓为主，沿街为商业门面；沿花园路部分以办公写字楼为主，其中临街部分一至三层为商业部分。社区的正大门开在农科路，坐北向南。
      （1）高层住宅：建筑层数不高于28层。（2）写字楼：建筑层数不高于20层。
     4.套型分析：由于国六条限制，90平方米以下产品须占到70%以上，故此，住宅产品的套型设计以销路较快的酒店式公寓为主打产品，配以高档住宅，以保证其资金回收。
      酒店式公寓：以1室1厅、2室1厅和2室2厅为主，建筑面积从26～80平方米。
      高档住宅：以3室1厅、3室2厅、复式为主，建筑面积从120～300平方米。

六、价格预测
      根据该宗地自身特点，参考蓝堡湾项目价格及区位发展趋势，新地王项目价格预测如下：
      1.高档住宅均价8000元/平方米。2.精装酒店式公寓均价6000元/平方米。3.商业、门面网点均价15000元/平方米。4.高档写字楼均价6000元/平方米。5.停车位均价7万元/个。

七、项目实施计划
     （一）工程建设实施计划
      1.据河南农科院透露，新地王将在5月左右份进行土地竞拍，如果竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，2008年年初即可动工。
      2.为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的精装酒店式公寓和高档住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年。
      3.施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
     （二）销售计划及营销策略
      1.销售周期
      根据工程建设进度计划及郑州市房地产发展走势，预测该项目销售周期为三年。
      2.营销策略
      深入房地产市场调查研究，充分发掘地段优势及项目卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售和资金快速回转，获取最大利润。
      （1）通过对市场进行广泛调查，搜寻目标客户和目标市场，并加以对目标市场、户型结构、客户群体进行准确分析、定位，建设适应市场需求的楼盘产品。
     （2）实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
     （3）拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售等多元化销售方式。
     （4）提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
     （5）利用品牌战略。有效地利用本公司的品牌效应实现房屋销售，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高产品的市场竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
          （6）结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格随行就市，采取“低开高走”的价格策略，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

八、项目财务经济分析
      （一）投资估算
       按每亩300万元取得土地使用权，土地总成本为11，3700万元（出让金总额113700万元，契税4548万元），项目开发总投资约为50.5亿元。
     （二）资金筹措
       根据投资估算及项目实施进度计划，可通过银行贷款、私募、基金、REITs等形式募得资金。
     （三）项目经济效益分析
       1.利润估算
       本项目净利润约30亿元，净利润率约60%。
        预测前提：
        土地：300万元/亩；平均销售单价：8000元/平方米；营业收入：80.8亿元；开发成本：50.5亿元；单位成本：约5025元/平方米；税金约1100万元。
        2.成本构成
        土地成本：约合1125元/平方米；项目前期费用：约合60～70元/平方米；配套费用：约全240～300元/平方米；建安成本：1500～1800元/平方米（包含消防费用）；大、小配套：36元/平方米；管理成本约：约占建安成本的4%～5%；财务费用：150元/平方米；营销费用：约占房屋单价的3%；税费（营业税+所得税+土地增值税）：约占房屋单价的13.95%。                  　　

九、结论
     经过测算分析表明，在土地价格300万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，有相当可观的利润。按照目前地块价值分析，土地单价甚至有突破600万元/亩的可能，利润率则更高。
      综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益等方面，既有可行性，又有可操作性。

新地王引发业界震荡
                              　　

     3月22日，本报独家报道《农科院再推379亩新地王》，如一重磅炸弹，引起全社会轰动，一时间，媒体跟踪报道，业界火热评议，全城聚焦新地王。
      河南省农科院即将推出379亩二期试验田，可能成为郑州有史以来成交价最高的地块。显然，这是郑州楼市的大事情。
                   
      业界震荡
      由于农科院推出的二期试验田地块的规模和位置对竞买者的资金能力要求极高，因此只有为数不多的具有雄厚资金的全国性房地产开发公司具备竞买的能力。业内人士预测，不乏港、澳等海外企业也会参与其中。
       记者从河南省国土资源厅土地利用管理处获知，目前已有大批量的开发商与其接触，一些外地企业也有进军郑州拿地的意图。
      消息人士透露，香港首富李嘉诚麾下的长江实业（0001.HK）有意向竞买该地块，长江实业此前已经多次在国内其他城市高价拿地，不排除来郑拿地的可能。坊间也曾传言，华润置地（1109.HK）曾派人来觊觎。
       一直以来，郑州的土地供应以小面积供应为主，既吊足了开发商的胃口，又抬升了土地价格。在这样的情况下，土地一出现，开发商自然就不顾及那么多。
      一位长三角来的不愿具名的房地产开发商称，该公司对农科院地块“有点想法”。该开发商认为，按照目标郑州土地市场的态势以及国家的宏观调控，宗地价格超过年前431万元/亩的地价比较困难，300万/亩是的最理想价位。
      建业住宅集团（中国）有限公司（以下简称建业）执行总裁闵闵透露，刚刚从报纸上获得信息，还没来得及作详细研究，表示目前建业还没有明确参与该地竞争的意向。不过，以建业的操盘经验和对土地的渴求，也许只是把调子放得低些罢了。
      而作为河南地产界唯一的上市公司，阳光控股欲把郑州作为其主战场，自然看中这块肥地。据该公司行政总裁黄莉透露，公司一直在做项目的论证，但目前没有接到公司下达拿地的通知。“作为上市公司，我们有自身的优势。”黄莉说。
      郑州市永威置业有限公司一直在找地，并没遇到合适的。该公司常务副总经理马水旺兴奋地告诉记者，他们早在一年前与河南省国土资源厅接洽，密切关注该宗地进展情况，目前在作科研论证分析，意欲加入抢地的行列。马水旺称，永威为拿地做好了充分的准备，毕竟，拿下该地块需要相当的实力，并不是一两个亿就可以解决的事情。
        据悉，鑫苑、居易国际、伟业、河南思达置业有限公司（以下简称思达）等公司，对该地块均表示关注，另有不下三家郑州房企正在密密接触海外财团，低调地谋划，枕戈待旦，志在必得。眼下，这些公司对新地王都讳莫如深。
       思达欲傍新地王
       无论是谁拿下该宗地，思达无疑是最大的受益者。
       河南国基家和万世有限公司总经理周兴夫认为，除了城中村改造项目外，该地块是环线内最大的单宗土地。由于城市土地的稀缺性和城市化进程加剧，政府可能会结合其城市规划、周边环境等因素，规划出一个与蓝堡湾相得益彰的高端项目来，但与之相比，要有一定的差异性与互补性。
       周兴夫的说法与思达高层的推测不谋而合。3月26日，思达一高层约见记者，阐述其欲望：“由轻车熟路的思达直接操作这个项目，应是较为理想的选择。我们当然希望自己拿下该地块，统一规划、统一形象、统一管理，更有利于为这个城市建造一个标志性建筑。”
       遥想2004年5月12日，思达旗下的金基不动产（郑州）有限公司斥5.91亿元巨资摘下地王时，可谓一鸣惊人。不过，在拿下地王后，思达资金一再吃紧，地王也被搁浅一年之久方才有所行动。2005年4月12日，蓝堡湾项目奠基，直到2006年9月16日，蓝堡湾才终于开门迎客。该公司名誉董事长汪远思对媒体说：“我们让大家等得太久了。”新地王价格越高，思达的房价越容易让人接受。此番比肩而立的新地王的面市，无疑正中正在欲遮还羞地风传蓝堡湾单价要“冲八破万”的思达下怀。上述思达高层断言：“地价定超20亿元。”
       这样一块注定要走豪宅路线的地，无论谁开发，都要先掂量掂量自己的“游泳本领”。即便是思达，也不敢说有十足的把握。该高层坦言：“开发地王的难度相当大。那时候，我们代价是每天从地里开出去一辆本田雅阁，业界也曾一度怀疑。其实不光是钱，开发商一定要耐得住寂寞，因为从拿到地到进入开发程序有很长的路要走。”
       后期开发矛盾论
      虽然一直有人对蓝堡湾这个总规模150万平方米，总投资达60亿人民币，8500元/平方米的售价颇有微词，但是，这地块所在的位置决定了拿到地的开发商别无选择。
      “这次如果控制不当，一定会出现几个有实力的开发商火并的肉搏场面，那样，地价又被恣意抬高了。”河南财经学院的一位专家提醒。“如果分割出让，单宗土地的净地价有可能飙升至600万/亩，就算整体出让，总地价也不会低于15亿元。”
       按照业内人士的推算，如果到拍卖会上该地块真的拍出20亿元的天价，相信整个拍卖场定会鸦雀无声，只有“新地主”可以气定神闲地笑看风云。
      近年来的土地拍卖市场，鲜有大手笔，地价却脱缰似的疯涨，天价屡次被刷新。拿到地的公司如愿以偿，失之交臂的公司悔恨断肠，老百姓欲哭无泪。“如果考虑到该地块的历史价值和对城市的贡献，政府有可能会召开论证会，有些方面可能会是硬性规定。拿地的开发商也必须具备开发实力与历史责任感，否则出来的产品与城市发展就不和谐。”周兴夫坦言。
      其实，20亿元也好，15亿元也罢，关键是看政府对该地块如何规划，各项经济指标如何控制。政府能否站在城市发展的角度，以科学严谨的态度贯彻九部委文件精神，作出一个科学的规划。
      业内人士预测：沿花园路、农科路、园丁路用地很可能被规划为商业服务用地，兼容行政办公、居住用地；非沿街用地规划为居住用地，兼容行政办公、商业服务用地。这样，新地王价值才能够最大化。
      价高者得的游戏规则必然助涨郑州房价。无论是招标还是拍卖，新地王的出让都是最能迫使政府遵照国六条规定，参考北京广渠门36号地的“双竞双限”模式的一次。届时，新地王很可能会出现北京广渠路36号地那样，价高者未必得。业内外无数双眼睛都在注视着。