与郑东新区住宅市场价量齐升的火爆场面不同，目前，除了绿地峰会和顺驰·第一国际高调入市，以CBD（中央商务区）商务内外环为核心的写字楼市场给人的感觉一直是波澜不兴。不过，一个有意思的现象是，一提到郑东新区CBD写字楼市场，几乎所有的被访者都会不约而同将目光从那三十多栋写字楼移向整个郑东新区，他们似乎更愿意从云集了全国客商的会展经济来阐释CBD的未来。

　　而种种迹象表明，郑东新区CBD已经具备了区域性CBD所应具备的要件。给它一点儿时间，“中央商务区”距离现实已经不远。

　　●种种迹象表明：郑东新区CBD已具备了区域CBD的要件

　　随着内环30栋商住楼已全部交房入住，外环30栋纯写字楼也开始初露端倪，林立的商务大厦迅速树立起城市最顶尖的商务空间。“三年出形象、五年成规模”，已经完成“出形象”任务的郑东新区，如今正朝着“成规模”的目标快速发展。然而，郑州究竟适合建造怎样的CBD，才能尽可能完美地契合城市发展轨迹，使CBD的价值得到最大体现？

　　记者在采访时，听到坊间的一种说法：在竞争中，一旦一个城市的CBD地位确立，周边城市的资源将会被大量吸引过去，而且格局很难改变。这对于郑州周边城市而言毋庸置疑，不过，郑东新区CBD似乎并不仅仅满足于做河南省的CBD。

　　河南顺驰地产有限公司商用地产实业部主管贺世敬认为郑州CBD和北京、上海的CBD相比是没有意义的，和周边二线城市相比郑州最能承担起区域CBD的重担。他还大胆预言，未来的CBD不仅仅是郑州和河南的CBD，它将扮演起中部五省区域性CBD的角色，并带动整个区域的发展。

　　贺世敬的自信并不是信口开河。首先，郑州市处于三大都市经济圈以及四大直辖市所形成的菱形区域的几何中心位置，在陇海经济链和京广经济链的交会处，区位优势一目了然；其次，中部崛起战略下的河南领头羊地位已经确立，2005年河南省实现GDP10535亿元，成为国内为数不多的“万亿俱乐部”， 而郑州2005年GDP实现1660亿元，跃升为全国城市第25位，作为区域性中心城市，郑州具备了强大的辐射能力；第三，中原城市群在中部五省独占鳌头，各城市间产业互补性较强，产业基础雄厚，在国内城市经济体中的地位日益增强。

　　种种迹象已经表明郑州CBD具备了区域性CBD所应具备的要件。

　　●第一张王牌：会展经济成为CBD最活跃的商务力量

　　据记者了解，北京CBD开发建设13年中，在定位上一直强调“全球总部”概念，而今已经吸纳超过100家世界500强企业进驻CBD，预计2008年将达到400家；在上海浦东陆家嘴的CBD，规划建设用了14年之久，目前已入驻各类金融机构达135家，其中外资银行近60家，使上海成为名副其实的国际性金融中心之一。那么，开工建设三年后的郑东新区CBD，应该如何找准自己应有的定位呢？

　　在采访中不少专家认为，郑州并不具备成为北京和上海那样的CBD的条件，但以中部崛起战略为依托，郑州CBD的辐射能力也相当惊人。河南顺驰地产有限公司商用地产实业部主管贺世敬认为，郑州CBD更强调综合型复合功能，融合了企业总部、会展、金融、零售、物流、行政及文化娱乐在内的多种功能，而且郑州的CBD最大特色就在于会展经济、文化娱乐产业与写字楼商务价值的联动作用。

　　上海绿地集团郑州房地产事业部营销总监白伊剑对此也深表赞同，他认为一般的CBD是不包括会展的，而现在会展经济可能会成为郑州CBD最活跃的一部分，其带动的产品、技术、知识、资金等多项互动，能成为郑州CBD传统商务力量的传统补充。

　　以上说法并非空穴来风，记者了解到，今后的郑州国际会展中心将由香港会展管理有限公司负责管理，协议的首阶段为期15年。此举意味着郑州国际会展中心将以国际化标准整合会展资源，郑州的会展经济将直接与国际接轨。从2006年9月~2007年6月份，第五届中国（郑州）国际建筑装饰材料暨室内装饰技术博览会、第二届中国（郑州）国际酒店用品设备暨厨具橱柜厨房用品博览会等12次展会早已将会展中心的“档期”安排一空。

　　●第二个助推器：总部级企业的入驻已经起到了示范作用

　　一个成熟的CBD，应该是以金融业为主的现代服务业和总部企业聚集之地。郑州CBD正以其海纳百川的魅力吸引着众多总部级企业纷至沓来，总部经济再次成为人们津津乐道的话题。

　　记者了解到，诸如金融、传媒、能源、期货等行业的企业总部准备进驻郑州CBD，目前已进驻或即将进驻郑州CBD区域的企业总部有农行河南省分行、人行郑州中心支行、省烟草集团、中华联合财产保险公司、郑州电视台、郑州商品交易所等。

　　“总部级企业的进驻不仅能带动相关产业的发展，也会对CBD前期入驻起到示范作用，对带动人气和树立企业信心也非常重要。”上海绿地集团郑州房地产事业部营销总监白伊剑显然对总部企业的进驻充满了信心。

　　白伊剑还告诉记者：“客观地讲，郑东新区CBD的打造还需要一个过程，这里既要有超前思考，又要有冷静地推进。在打造‘总部经济’的同时，也要为‘总部经济’提供完善的金融、中介、配套服务，形成良性的、高效率的经济循环体。”

　　也有专家指出，总部经济在自身发展的同时也为CBD经济注入了新鲜的血液，为整个区域创造直接收益与间接收益。可以说，总部经济将发展成为整个城市强劲的经济增长点和产业结构优化升级的“引擎”。

　　●现状： CBD写字楼价值低估只是暂时的

　　然而，远景在现阶段往往是一种“愿景”。与业界恢宏的描述相左一直是郑东新区CBD的现实，特别是当记者置身于CBD中心的两圈标高分别为80米和120米的商务内外环时，这里的平静和喧闹繁华的远景反差巨大。

　　从理论上讲，一个城市的CBD是以城市顶尖物业群的形式介入城市发展，它所享有的城市地段价值、配套价值都决定了CBD是城市房地产价格的波峰区，并且这种价值的市场认可度也是最高的。只是，在郑东新区CBD，这一理论似乎并非“放之四海皆准”，因为事实上，作为CBD顶尖物业群的写字楼似乎正在遭遇“价值冷遇”。

　　据了解，目前郑东新区CBD的写字楼与市中心区域的写字楼在价格上并没有明显优势，这让不少投资人和企业对CBD的未来仍显得“患得患失”。据记者了解，CBD目前的写字楼价格大致在每平方米5000元~6000元，市中心纯写字楼并不会低于这个价格，而且个别成熟写字楼的售价还略高于这个价格。

　　在采访中，记者随机问来CBD看楼的几个消费者，表示“正在观望”的不在少数。他们认为，CBD的写字楼绝对称得上郑州顶级物业，但目前商务氛围不浓，人气不足，商业娱乐配套缺乏，还不敢轻易下手。

　　对此，上海绿地的白伊剑认为“不能简单把暂时的价格表现定义成CBD遭受价值低估”。他指出，CBD建设周期长、成本高，自然会有一个市场培育的过程。“CBD项目的均价从2003年的2000多元/平方米到目前的5000多元/平方米，从涨幅上就已经说明CBD的价值在逐渐被市场所认可。”他说。

　　河南财经学院工程管理系教授刘社认为，CBD写字楼卖不上与其品质相符合的价位，消费者对CBD认可度不高都说明了市场还在发育期。她表示，这种价值低估现象与郑州CBD形成有很大关系，“国外很多CBD都是市场自发形成的，而国内CBD更多依赖的是政府规划，因此市场适应周期会更长，但是以后CBD的发展前景仍是毋庸置疑的。”她说。

　　●“自然不能超越”：给CBD一点儿成长的时间

　　对于CBD何时能够成为“喧闹的商务中心区”，刘社教授提出“自然不能跨越”，即CBD的发展是一个渐进的过程，不能一蹴而就，应该多一些尊重市场规律，少一些政府干预，这样CBD的建设才能理性稳健地步入正轨。

　　而参与过上海和郑州两地CBD建设的绿地集团似乎对此最有发言权。白伊剑告诉记者，作为开发商，应该从单纯的逐利走向理性和稳健，从单纯的房地产开发走向房地产运营，要使自己开发的项目切合市场需求，切合CBD的发展特点，房地产企业要有一种共同做大市场的前瞻性眼光，CBD的前景大家都很看好，关键要靠政府和开发商的通力合作，关键要把规划落实到位。

　　记者在采访时发现，人们对CBD如何聚集人气尤为关心。郑州仟禧置业有限公司策划部经理樊绿营在郑东新区发展高端论坛上曾指出，郑州的CBD在聚集人气上要有自己的特点，以目前具有的条件来看，应注重文化娱乐产业的发展，注重会展经济的带动作用，这是带动人气最有效的方式，另外CBD内环已经上马的商业步行街对提升人气也非常关键。

　　随着大量细致的工作实施，人们似乎感觉到CBD离生活越来越近了。

　　记者了解到，目前郑东新区已经由加快开发建设为主的阶段转向完备城市功能、提升城市品位、聚集人气和产业发展为主的阶段。目前在郑东新区基本实现路通、桥通、水通、电通、气通、暖通、邮通、有线电视和网通、话通、公交通的“10通”目标；同时，部分学校、医院、公交场站等已投入使用，商业网点正在规划当中，未来将实现每2000人设置一处便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、大众化餐饮店、洗衣店、理发店等网点；每2万人设置一处中型超市、生鲜肉菜超市、咖啡店、花店和各类专业店的目标。

　　据悉，今年年底，郑东新区将实现入住人口13万的目标，将使新区人气真正旺起来。

　　也许，正如专家所言，当郑东新区CBD的未来趋势越来越清晰的时候，我们能做的就是：耐心点儿，给它一点儿时间。

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　　给CBD一点时间

　　周末路过郑东新区，CBD核心内外环的“80—120”写字楼（内环写字楼标高80米，外环写字楼标高120米）在温暖的阳光中舒缓地成长着，毫不理会一路之隔的老城区车来人往。

　　这种平静多少让有心进驻CBD的企业和投资人放慢了脚步。

　　喧闹的商务中心区，高密度的建筑和人群、浓厚的商务氛围，这一直是业内选择或者评价顶级商务写字楼所应遵循的金科玉律。所以，当人们以此“丈量”郑东新区CBD写字楼的前景时，迟疑总是油然而生。其实，经历过郑州商业地产风风雨雨的有心人会发现，不独CBD，就整个郑州市写字楼市场而言，学界和业内一直就有两种相左的观点并存：一是来自开发商的“不足论”；一是来自学界的“过剩论”，而CBD内外环写字楼暂时居高不下的空置率，更为后者的“过剩论”提供了“坚硬的石头”。

　　不过，与专家自整个郑州市写字楼体量入手分析得出的“过剩论”不同的是，开发商显然更乐意从写字楼市场的“结构”入手解剖这种总量的过剩。此外，一份来自专业调查公司的相关数据揭示，目前中档写字楼（包括大部分商住两用项目）占郑州整个市场存量的57.0%，其次是低档写字楼，占40.0%，能够称得上高档写字楼的甲级写字楼项目不到3.0%！

　　而随着河南成为中部崛起“候选龙头”之一，外资和沿海资本内迁的步伐在最近两年内显著加快，包括沃尔玛、家乐福、麦德龙等世界500强在内的重量级选手也将视线投向这个今年已经挤进“万亿GDP俱乐部”的省份，其落脚点自然而然是郑州。于是，当林林总总、良莠不齐的写字楼缺乏“向心力”地散落在郑州大街小巷时，诸如菲利浦、西门子、3Ｍ、斯达康等国际巨头只能掉头返回他们曾下榻过的裕达国贸，把那里的豪华客房改造成办公室，以此作为他们逐鹿中原、驰骋天下的立足点。

　　所以，结论不难看出，“过剩”只是“总量过剩而顶级写字楼稀缺”的结构过剩。过剩的结果就是，一面是大量的中低档写字楼招租无门，一面是顶级写字楼一屋难求。

　　和北京CBD、上海陆家嘴相比，郑州没有一个集中的商务写字楼环境。这是因为，在CBD之前，郑州一直就缺乏一个值得让顶级写字楼、顶级企业“扎堆儿”的地段，这个地段就是一个现代化城市商务写字楼氛围得以凝聚和提升的根本。在这层意义上，CBD更像一个起搏器，有了它，郑州商务写字楼市场已经让人能够“于无声处听到惊雷”。

　　事实上，随着外界对郑东新区“会有人来吗？”的顾虑慢慢烟消云散，这里的住宅市场已先行一步成为郑州楼市价量的“龙头”。房子卖出去总要住人的，接下来CBD的发展史也就顺理成章，住宅成规模的完工、交付、入住，商业配套及时跟进，一向为人所诟病的“人气”指标回升，商业渐成气候，一个适宜商务写字楼成长的生态环境也就由此而生。

　　那么，CBD的写字楼还缺少了什么？也许只是时间。河南建业集团董事长胡葆森曾说过这样一句意味深长的话：“对于郑东新区，我认为，我们应该更耐心点。”