2006年郑州写字楼市场异常火热，尤其是下半年，郑州写字楼市场投放非常集中，而且投放量也非常大，已经引起了很多业内人士的关注。但是目前的郑州写字楼市场还是很不成熟的市场。

从总体情况来看，郑州市写字楼最大的两个特征是：高档写字楼在整个写字楼市场所占份额较少，商住楼目前还是市场的主体；区域性分布明显，过多注重写字楼的地段，而硬件设施和物业服务不很完善。

一、郑州写字楼发展现状分析
在国内一线城市，写字楼分SOHO（生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。但在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场。

随着房地产市场的快速发展，大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼出现，近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起。在经历了一定时期的发展后，郑州写字楼出现了多种发展形态，写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。

　　 然而随着不少商住楼的投入使用，人们渐渐发现，在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。商住楼的种种“美丽”似乎在一点点退去。

　 但是，商住楼仍然会在相当一段时间存在。因为一些公司离开了创业阶段以后要追求更好的形象，自然会搬入纯写字楼，而不会再在商住混杂的住宅待下去，但是同时还有新的公司成立。郑州的经济不够发达，还处于快速发展的阶段，因此会不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入不足以支持他们在写字楼办公，商住两用是他们很好的选择。

目前，郑州的写字楼市场还存在一种类型，就是从纯粹住到纯粹商。规划中的住宅盖起只用来商务办公用的写字楼，可以取得不少的混合优势，与专业写字楼的50年产权和付款上最高六成10年按揭相比，这种写字楼拥有70年产权和最高八成20年按揭。而且从市场价值看，一般具有较高的性价比，与相同地段相同档次的传统型写字楼相比，在价格上大体每平方米要低500-1000元，与商住楼相差无几。难怪有人说这种按照住宅项目审批却按照写字楼规划的商务楼是在打政策的擦边球。

　 今年以来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数量的置业需求。本地企业也有相当一批已经发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。在这种情况下，现代意义上的高档纯写字楼形态开始亮相郑州市场，一些最近投放市场的写字楼如信息大厦等都打起了纯商务高档写字楼的广告以吸引客户。这些高档写字楼在产品设计、智能化水平、公共空间和资源配置、物业管理等方面都与商住楼甚至单体写字楼有着很大的区别，能够满足一些大公司的需求，相信随着市场的进一步发展，高档纯写字楼一定占领写字楼市场主体的位置。

二、写字楼市场区域性分析
写字楼市场能清晰地表达出一个城市或城区的经济活跃程度，所以在一个城市，写字楼的区域性分布非常明显，郑州当然也不例外。而今年活跃在市场上的写字楼项目，其区域性就更加明显。

郑州今年活跃的写字楼主要分布在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域；这一区域本来就是郑州市经济最活跃的区域，今年，经三路和农业路经拓宽改造，分别被业界称为“财富大道”和“总部大道”，更为该路段的品质提升提供了新的契机。而随着办公环境的进一步优化，沿线高档写字楼的开发热潮自然也是不断升温。

经三路上，四幢连体的金成国际广场已经售罄，据传财富广场已推出的部分也已被“消化”一空，融丰花苑已成为省会最成功的商住楼盘之一，加上省移动公司办公大楼和早些时候亮相的思达数码大厦，经三路沿线的高档写字楼群已形成了规模，而新近开盘的注协大厦也位于经三路的北段。农业路沿线同样也得到了写字楼开发商的青睐，除正在施工的国际企业中心、绿洲商会大厦以外，9月底开盘的正大世纪广场也有一定体量的写字楼将会投放市场。而该路段一大批早已立就的商务楼更是早早撑起了农业路相关区域的商务气氛。除此以外，花园路等路段的写字楼项目也同样是热闹非凡。

今年新上市的还有黄河路上的联盟国际大厦、花园路上的信息大厦、东明路上的东汇国际和南阳路上的富田商务大厦等项目也属于该区域的辐射范围之内。

另外一个相对集中的区域是郑东新区CBD起步区内。在政府政策指挥棒的指引下，2004年郑东新区的CBD获得了较大的发展。据了解，起步区内一二十座拔地而起的高层建筑几乎是清一色的商住楼，包括龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成东方国际、奥园国际公寓等等。在它们当中，有的已经封顶，有的接近封顶，多已投放市场。业内人士称，还有10余幢写字楼即将公开发售。

不过，新城CBD内的商住楼被部分业内人士认为是“具有冒进色彩”。由于人口稀少，商业、金融等配套设施匮乏，该区域的商务气氛还十分薄弱。

作为郑州经济发展的重要区域和未来的发展方向，这两个区域内的写字楼也在意料之中，然而这一片热闹非凡的气氛却未必真的尽是喜气。以农业路为例，“总部大道”的称谓就颇让人怀疑，农业路上写字楼最集中的路段应该是经三路和文化路之间，但据有关人士反映有很多写字楼条件很差，配套设施跟不上，甚至写字楼办公人员连正式的办公空间都没有，更无从说起高档与否。

而郑东新区CBD推出的一系列商住楼，目前的销售良好一个很大的原因是政府的推动和房产商的炒作。据了解，大多数在起步区购房的消费者都是以投资为目的的，因为预期该地段的房价会涨而进行购买，因此写字楼的销售没有太大的问题。但是等到大量的写字楼投入使用，市场可能没有如此大的容量，空置率就会很高。如果把市区的一部分企业搬迁至此，市区的写字楼可能也会遭遇困难。因此写字楼市场热与不热的问题不是只关乎开发商的利益，更多地涉及到这些小的投资者。

时值年末，郑州的写字楼市场并没有降温的趋势，国际企业中心、信息大厦、注协大厦等刚刚上市的写字楼正在热销之中，而一些新的项目也不断出现，郑州清华园的清华商务，文化路上的永和国际，陇海路上的凯旋门……写字楼将成为今后一段时间内郑州房地产市场的主角。

然而，热闹的写字楼市场更加需要理智的头脑，虽然说写字楼的多少、出租率、租售价格代表一个城市、一个区域的经济活跃程度。高品质写字楼更是一个城市的名片，代表一个城市的开放及交流的程度，而且郑州写字楼的发展远远不足。但郑州的经济发展比起沿海一带经济发达地区的城市还有很大的差距，开发商应该认清经济发展的形势，认清市场的需要，认清区域发展的需要，有针对性地开发写字楼，而不是盲目追逐商住楼，或是盲目的在某些区域大量开发。(