９月２２日，２００６年“中国城市生活质量排行榜”公布，郑州被列为“不能承受所在城市的房价”的十城市之一。对此，郑州市房管局有关负责人在接受媒体采访时表示不能接受，据郑州市房管局的统计数字显示，郑州房价与周边九城市相比倒数第二名。

    郑州商品住宅均价在今年６月份突破３０００元／平方米，刚刚过去的９月份达到３０８９元／平方米。对此，不少郑州市民感叹房价上涨过快，承受不了。
 
那么，郑州房价究竟是高了，还是低了呢？郑州房价近年来一路高歌猛进，究竟是哪些力量在背后推动呢？在“国六条”的宏观调控之下，郑州房价能停止上涨的步伐吗？

郑州“上榜”引来争议

９月２２日，中国城市论坛２００６年北京峰会上，揭晓了“２００６中国城市生活质量排行榜”。这次网络公众调查活动是由中国城市论坛组委会联合中国政务信息网等单位组织实施的。

调查中，公众认为房价普遍偏高，是所有满意度中最低的一项。３５％的接受调查者认为不能承受所在城市的房价，北京、上海、杭州、苏州、宁波、大连、青岛、广州、郑州、温州是本次调查中公众感觉房价较高的１０个城市。

这一结果公布后，郑州市房管局有关人士在接受媒体采访时表示不能接受。

郑州市房管局的统计数字显示，根据２００６年第二季度购房统计数据，与周边南京、成都、太原、武汉、南昌、西安、合肥、济南、石家庄九城市相比，郑州市商品房均价位于倒数第二名。

郑州市房管局负责人在今年７月的一期电视专访栏目中也表达了“郑州房价趋于合理”的观点。

而在记者的调查采访中，众多的郑州市民显然对这样的观点不能接受。

房价半年涨了５００元

１０月１１日，记者拨通联盟新城售楼电话，销售员说，该楼盘三期将于近日开始对外销售，价格在８０００元／平方米左右。

记者电话咨询了数十家房产开发商售楼部，抛去偏远城郊，仅就郑州三环以内的成熟市区和郑东新区看，现在已经很难找到３５００元／平方米以下的房子。

据郑州房产网公布的数据，今年９月份商品住宅销售均价为３０８９元／平方米。

“光看均价，郑州的房子好像还能接受。这其实是个数字游戏。”一位业内人士说，“因为公布的数字里面包含了偏远城郊、东西开发区等区域的房价水平，还含有经济适用房。但这些地方，一来不是市民购房置业的首选地，二来供应数量少，偶然性因素大，对于指导市民购房不具有太大实际意义。”

记者从郑州市房产局公布的数据中发现，即便从均价来看，近年来房价上涨的幅度也是相当大的。

郑州商品房销售均价２０００年为１８８０元／平方米，２００１年为２３５７元／平方米，２００２年为２２９４元／平方米，２００３年达到２３１８元／平方米。２００４年销售均价跃升为２６１６元／平方米。有人将房价迅速攀升归咎为土地的挂牌，以及外地大开发商的哄抬，但不管怎样，郑州房价开始进入快速上涨时期。而到今年６月，商品房均价以３０６３元／平方米的价格突破了三千元的关口。

即便以今年各月的数据来看，房价总体也在上升之中。

郑州市房地产管理局郑房指数显示，２００６年１月至９月商品住宅销售均价如下：１月份为２４７５元／平方米，２月份２６９９元／平方米，３月份２７８７元／平方米，４月份２７３７元／平方米，５月份２９９３元／平方米，６月份３０６３元／平方米，７月份３０５３元／平方米，８月份３００４元／平方米，９月份３０８９元／平方米。

房价究竟是高还是低？

郑州市政府有关负责人说，今年１～８月，郑州市商品住房销售均价为２８２７元／平方米，与周边的省会城市相比，仅高于石家庄，这与郑州市经济总量、居民人均收入、财政收入在全国大中城市中的排位并不相符。

有关业内人士则另有看法。

“一个城市的房价水平，主要取决于当地的经济发展和居民收入状况。也就是说咱老百姓衡量房价高低，最核心的标准应该是房价与收入之比。”国际投资银行摩根士丹利指出，目前衡量房价高低与否比较通行的办法是“房价收入比”。“房价收入比”是房屋价格与居民收入之比，联合国１９９３年对世界１０７个国家进行了全面研究得出的标准是３－６倍。

国家统计局河南调查总队数据显示：郑州市以人均可支配收入１０６３９．８４元，月收入合算在８８６．６５３元左右。按国家规定：“人均住房面积３０平方米”来算的话，一个普通的３口之家，满足其住房需求最低为９０平方米。

如果按照今年９月份住宅均价３０８９元／平方米计算，一套９０平方米的普通住宅总价为２７８０１０元，而按郑州市以人均可支配收入１０６３９．８４元算，一家３口，夫妻双方可支配收入为１０６４０×２＝２１２８０，用房屋总价２７８０１０除以可支配收入２１２８０后的数据为１３．０６，其比值为１∶１３．０６。但按照联合国人居中心与世界银行认为，“一套住房的合理价格应该是居民家庭年收入的２～３倍，不超过６倍”。用这个标准来衡量，郑州目前的房价却是居民家庭年收入１３倍还多，显然偏高。

今年８月，郑州市政府在５０个社区２万名居民中组织了一次“郑州市住房现状及住房需求专项调查”，调查数据表明：半数以上的郑州人，能够接受的心理住房价位集中在１５００元至３０００元之间。

记者随机采访一些市民，他们大多数人表示，目前的房价“太高”、“不能承受”。

房价上涨背后的“推手”

关于郑州房价上涨的原因，社会上有种种说法。

“郑州房价高，原因在地价高。”这是市场上曾经流行的一种说法。

来自郑州市国土资源局的观点认为，郑州地价的上涨并没有直接引起房价上涨，而是挤出了开发商的高额利润而已，商住用地“招拍挂”与房价并无直接联系。

国土资源局的一位工作人员解释说，现在市面上在售的楼盘，很多是几年前拿到的土地，那时地价不过几十万元一亩。开发商当年拿地的时候，都已经按照当时的房价水平做过成本预算和利润测算，现在把房价加上来，实在是追求超额利润所致。

还有说法认为，是钢筋、水泥、电解铝等建筑材料在涨价，决定房屋建造成本会水涨船高，加上各种税费增加，项目广告推广费用增多，公司管理成本、人力成本也在涨。

也有业内人士认为：郑州房价高是因为郑州的“首位”效应。河南有１亿人口，郑州市目前只有３００多万人，入郑户口迁移政策的放宽，促使许多外地人包括行政机关领导、公务员、外地企业老板拥向郑州安家置业。据统计资料，２００２年到２００５年，在郑州所售住房中，外来人口购房的比例从４１．７％上升到５５．３％。２００５年迁郑人员达到１０万人，所需新建住宅２３６万平方米。今年上半年，外地人在郑州买房比例一度达到６０％。

“消费者有一种买高不买低的心理趋势。”一位售楼员说。他说，８月１０日，他代理的４个项目在本报打了４个广告，其中一个项目广告打的是“涨价通知”，结果当天来电量最多，有１５０多个电话，并且当天签了１０套房，卖出２套房，超出了正常情况下的每天签２～３套。

另一种说法是郑东新区拉动了郑州房价的上扬。

对此，也有人质疑。《大地产》直投杂志的马晓鹏认为，郑东新区的大开发，对于郑州的房价，应该说是平息，不但是扬汤止沸，也是釜底抽薪。

房价还会上涨吗？

今年６月，旨在限制房价过快上涨的“国六条”出台。而奇怪的是，“国六条”及其后的一系列控制房地产过热的政策出台后，郑州市的房价却逆势上扬。

一段时间内，有关“新建小区９０平方米住房不低于７０％”的政策条文在市场上引起反弹，大户型楼盘迅速走俏，甚至有的开发商屯积大户型待售，以期在更高价位上出手。

马晓鹏认为，今年郑州市的经济计划增长速度是７％，实际上要达９％以上。经济在发展，楼市就稳定发展这是经济规律所决定的。另外，目前郑州土地供应量严重不足，多数房地产企业已经没有储备土地可开发，这就意味着开发量受到限制。其次，老成区开发规模受到限制，则城市人口在扩张，郑州人口发展纲要到２０２０年要扩容到５００万人。由此来看，房价下降的可能性不大。

从国家宏观调控的举措来看，“国六条”等一系列宏观调控政策出台后，建设部曾派出８支调查组在全国摸底房地产市场调控反馈情况。目前，国务院办公厅针对“房价虚高”派出的调查小组正在全国热点城市进行调查。
９月２９日，郑州市政府召开新闻发布会，向社会公布了郑州市“十一五”住房建设规划和今明两年住房建设目标，并将推出限价商品房。

郑州市房管局的负责人解释，限价商品房和经济适用房不同，经济适用房是划拨土地，开发商省去了地价，而限价商品房是采取竞拍的方式，因此，价格也比经济适用房贵。但售价一般仍然会低于同地段商品住房平均售价的１５％到２０％。

限价房能否抑制房价的过快上涨，还有待观察。