写字楼租赁合同如何签？

来自： 作者：  2006-10-14 18:08:50   点击:

某贸易中心对外进行写字楼招租，一家公司的人来询问租价并表示有意承租 300平方米，贸易中心给该公司的意向书中，介绍了该公司有意租赁单元的面积、租期、租金、付款方法、物业管理费、免租期、押金、租区移交状况等条件，并称意向书在 10日内有效。如果该公司同意，要在 10日内盖章确认，否则被视为取消。 如果需要询问或清楚了解上述条款，请及时与我公司联系 。 

　　第二天，该公司即盖章确认，表示完全接受，并传真告知了贸易中心。没想到再也得不到回音。第七天，该公司了解到贸易中心刚刚将该单元租给了另一家公司，而这家公司比前者联系的晚得多。该公司认为自己与贸易中心已经达成了租赁合同，贸易中心怎能再将房屋租出？而贸易中心却认为，自己与该公司并没有确定合同，将房屋出租给别人没有错，双方因此分歧很大。 


　　评析《合同法》第十三条规定： 当事人订立合同，采取要约、承诺方式 。如果当事人双方的要约、承诺均合法有效，则承诺生效时合同成立。所以上述纠纷的关键在于，贸易中心与顺通公司是否采用了合法有效的要约与承诺方式。如果是这样，则贸易中心与顺通公司就已经确定了房屋租赁合同，贸易中心另将房屋出租给他人就是不对的。反之，则双方间根本没有合同存在，贸易中心有权将房屋出租给他人。 


　　先说要约，《合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。贸易中心给该公司所发的意向书是否算是一个要约呢？我认为不能算是要约。因为其内容是不具体确定的，意向书中称： 如果需要询问或清楚了解上述条款，请及时与我公司联系 ，这就意味着，如果该公司愿意，还可以了解其他单元的内容，也可以就该单元进行讨价还价，当然贸易中心可能是一口价，但不妨碍该公司行使权利。贸易中心在传真中明确地自称为 意向书 ，说明内容是可变的，至少原则上是可变的，因而并不具有约束力。 


　　所以，我认为这份 意向书 实际上是一个要约邀请。所谓 要约邀请 ，是一个希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。贸易中心发出要约邀请，其目的在于吸引客户向自己发出要约。 


　　在该公司后来向贸易中心发出的 意向书 中，明确接受贸易中心提出的交易条件，但这不是承诺，而是新的要约。所以，这应当理解为是一个要约。单独一个要约是不能成立合同的，还必须有相应的承诺。承诺是受要约人同意要约的意思表示。在该公司发出要约后，如果贸易中心认为合适，其应该发出承诺。假设有这样的承诺，则承诺通知到达要约人时生效，此时就认为合同成立。



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