自2003年郑州商业地产火爆之后，2006年的郑州商业地产继续上演着如火如荼的繁荣景象。虽然三年对于商业地产来讲，不足以证明什么，但从郑州商业发展的变化看来，有了更新的内容。2003年，统计局显示商业项目总面积超过150万平方米，如此，加上郑州原有商业网区，面积总和超过300万平方米。现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。是不是真实的郑州的商业情况？是不是火热的现象就能表明一定有源源不断的火源在支撑着呢？

    根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。这个市场的机会点在于什么，是开发者关心，也是投资客关心，更是政府人士所关心的。在看到了郑州市的商机凸显之后，大家都颇有点众望所归的感觉，那就是2006年的郑州商业地产依然取得了供销两旺的局面。商业地产的投资火爆，一方面可以证明城市消费商机增多、居民的消费能力提高，对城市未来经济发展更有信心；另一方面，目前郑州受到关注较高、占有销售比例较大，有代表性的多为主题商业街或专业市场。郑州住宅密集区自发形成的商业形态，因没有集中、统一规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。

    从发达地区的商业地产发展历程来看，主题商业形态不仅是城市化的标志，也是商业发展到高级阶段的产物。而郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业，来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。以郑州火车站商圈的电子商城为例，由于电子商城距火车站很近，四周被服装批发城和鞋帽批发城所包围，建筑的外立面不堪一睹，本是透明的玻璃窗如今都罩上了历史的尘埃，甚至是有的玻璃窗都已破碎。但是，就是这栋四层楼房，是唯一集中经营郑州市电子配件的主题专业市场。昂贵的房租也是令周边的档次较高的商场业主不敢与之相媲美，要高于两倍之多，尽管如此，门外排队租房的客户依然络绎不绝，有的更是“望尘莫及”。如此其貌不扬甚至是可以用丑陋来形容的这尊楼，却成了郑州火车站商圈的一个很大的“香饽饽”。毕竟，这种香饽饽在一个大的宏观地产市场中少有出现的，因为现在的市场中总是应该良莠有分的，所谓的优胜劣汰、适者生存，遵循了市场规律的。而显微镜下观察的郑州商业地产市场是如何的呢？暂且扫描一下郑州的各大商圈具体情况。

    二七商圈——城市形象门户商圈

    二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。

    火车站商圈——批发集散地

    与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。

    紫荆山商圈——政治气氛、行政区域

    紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省政府、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等政府办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而该区域的商业项目也以服务政府机关或以此为主要消费目的客户。区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。

    碧沙岗商圈——西区生活集中区

    碧沙岗商圈是随着郑州城市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，没有过多激烈的竞争。以永乐电器、百信鞋业等几个大型商场所组成的碧沙岗商圈，形成了自然的服务区域居民的商圈。

    郑州龙湖商业圈——新区商圈形成

    随着郑州新东区轮廓逐渐清晰，该区域的房地产得到了飞速发展，大型住宅片区已规模初具，区域内以即将搬迁的政府公务员为主的居住人群消费力强劲，各商品房价处于潜力发展阶段，随着大型商业企业的进驻及安营，给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用。

    郑州市在《郑州市城市总体规划》、《郑东新区总体规划》和《郑州市商贸城建设总体规划》中，制定了2003至2020年郑州市市区零售商业网点建设发展纲要。规划三个市级商业中心，其中，龙湖商业中心是三个市级商业中心之一，是郑州建设商贸城重点建设的区域。规模25万平方米的宝龙城市广场便是该商业中心的代表之一，该项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、写字楼、酒店式公寓于一体的大型综合项目，突破了原有郑州老商业中心的商业经营模式以及提供的消费购物环境。未来的郑州龙湖商业圈将会以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。

    总体看，从2005年及2006年的商业地产投放情况来看，出现了从集约式向粗放式方式的转变，那就是从在成熟商圈向广泛分布在东南西北的新兴商圈延伸的布局特征。在这些版块中，东南板块的建业置地广场是最具潜力的商圈，而宝龙城市广场则作为郑东新区新兴商圈的代表，也以商业地产开发经验和庞大的规模优势雄踞在新区，引导着郑州2006年商业地产的方向：这似乎让我们看到了希望。